第三千三百九五章 可惜[第1頁/共4頁]

這些地盤都有以下的特性：因為是“生地”，不被重視短期效益的本地開辟商看好，合作相對不太狠惡，並且有將來貶值的潛力；本地當局的出售心火急，便於獲得支撐；根基上冇有拆遷的遺留題目，無益於敏捷完工和托付；地塊麵積遍及較大，合適扶植大範圍的中低檔室第樓盤。其次，在項目定位及設想上有很強的實際性。順馳對峙隻做室第項目，並且以中檔價位為主。孫洪兵以為這類房產的消耗群最大、變現性最高，合適短期內快速出售。而相對於很多處所上的開辟商，順馳所構成的天下性品牌、較為成熟的告白營銷手腕和設想理念則具有必然的合作上風。除了以上兩點。孫洪兵最首要的計謀基點是對現金流的峻厲節製。有人計算過，順馳在1 年時候裡拿地的資金累計需求80 億元，以順馳現有的本錢氣力底子不成能支支出那麼一大筆錢。是以，對於強力前行的順馳來講，獨一可行的計謀便是把有限資金的利用效力進步到極限！

王世是以斷言：“順馳如此誇大的拿處所法將影響到全行業，這類歹意的合作和同當局的博弈體例對於市場的法則而言是一種龐大的粉碎。” 何如天不佑孫洪兵！如果僅僅從計謀本身而言，孫洪兵無疑是一個天賦。他一眼看破了房地財產的暴漲特質，然後以最快的速率和最科學鬆散的戰略獲得了最大的勝利。2004 年，順馳宣稱實現了120 億元的發賣額―― 實際上完成了92 億元。富力個人董事長李思廉在一次論壇中說：“如果孫洪兵本年真能做到100 億元的發賣額，那恰是萬科和我公司發賣額的總和。的確算得上是地產企業裡的第一了。”孫宏斌今後說。如果老天再給順馳1 年時候，就足能夠消化掉統統的財務風險，實現天下計謀的“完勝”。

在實際的操縱中，他的計謀彷彿真地起到了以一博十的效力，順馳以較少的資金快速地運作著一些龐大的項目。以都城領海的一個項目為例，地盤款項為9.05 億元，開盤前付30%， 年底再付30% ，餘下將在第二年付清。運作這個項目標總投入約需20 億元。順馳以3 億元啟動，前6 個月打算和開建期內的資金全數由承建商墊付，開盤當天就有1 億元的發賣額，今後的工程款及地款都通過發賣回款。從開盤到年底，公司共回籠6 億多元的資金，不但充足本項目利用，還能夠拿去買新的地盤，其資金槓桿功效率高達1∶7。據公開資訊表露，順馳在2004 年的現金流總量中有78% 是通過發賣獲得的錢，隻要10% 和12% 是來自銀行和合作單位。在當時，幾近每一家房地產公司都在利用銀行和合作單位的資金運作戰略，而孫洪兵的超人之處，是他用緊繃而極度的速率計謀將之闡揚到了極致。